На фото: Иван Виноградов
Повышение цен на стройматериалы, изменение рынка поставщиков, изменение процесса оформления документации — вот малая часть тех изменений, которые претерпела строительная отрасль в 2022 году. Надо сказать, что негативные изменения на рынке строящегося жилья начались еще в 2020 году, в связи с введением ограничений и закрытием границ из-за Covid 19. Что будет происходить с проектами и застройщиками в ближайшее время? Поговорили с экспертом в области строительства Иваном Виноградовым, управляющим директором ГК «Самолет», который вывел из состояния «заморозки» не один строительный объект в разных городах России, а в период пандемийного кризиса смог развить рынок индивидуального жилого строительства, о котором ранее говорили, как о неперспективном проекте для нашей страны.
«СП»: — Иван, расскажите, какие изменения происходят на рынке строительства в связи с кризисом — 2022?
— То, о чем говорят в первую очередь, упоминая сегодняшний кризис — это уход европейских поставщиков сырья и материалов. Но, как человек, прошедший четыре кризиса на руководящих должностях в сфере строительства. Могу сказать, что самый лучший способ преодоления проблем — это подготовка к ним заранее. Подавляющую часть строительных материалов и услуг в России предоставляют отечественные компании, и те, кто сделал ставку на них — сейчас не испытывают каких-то судьбоносных проблем. А в сам момент кризиса надо работать над себестоимостью и готовить новые проекты. Как показывает практика, все, что запущенно в кризис, через несколько лет становится очень и очень успешным.
«СП»: — Получается, управленец должен обладать не только профессиональными знаниями и навыками, но и определенными личными качествами — не каждый выдержит нагрузку, рискнет, поверит в то, что в будущем это «выстрелит»…
— Это вопрос не веры, а расчета. Ну и еще опыта. Всегда надо работать над себестоимостью и анализом принятых решений. За время моей работы я видел большое количество неоптимальных идей, которые легли в основу проектов, что иногда удивляешься, как так могли сделать. Хотя, на самом деле, это вопрос не простой. Проект — это всегда отображение идей разных специалистов, каждый из которых ответственен за свою часть. А когда это собирается все вместе, только опытный глаз может понять, откуда появились проблемы. Так вот, выходить из кризисов помогает анализ и качественное принятие решений.
«СП»: — Какими проектами, и своими управленческими решениями в них в своей карьере вы особенно гордитесь?
— Мне повезло, я на разных этапах я занимался многими проектами, которые оказались знаковыми и известными на рынке. Многие из них получили профессиональные награды от бизнес сообщества. Безусловно, особняком стоит для меня здание Центрального детского магазина на Лубянке, которое не только возродилось, как крупнейший детский магазин в мире, но и как красивейший объект, ставший обязательным пунктом посещения Москвы туристами. Постоянно, проезжая мимо, я радуюсь, что мне удалось реализовать такие проекты как Достояние в Кунцево, Театральный дом на Н. Арбате. Бывая в Санкт-Петербурге, обязательно заезжаю в комплекс Невская Ратуша, ставший по праву достойным бизнес-сердцем северной столицы. Я действительно горжусь данными проектами и, самое главное, они все время у меня на виду.
«СП»: — В проекте «Невская Ратуша» вы совершили невозможное: вывели его из замороженного состояния и статуса «бесперспективного», получили разрешение и приступили к стройке — и все это за несколько месяцев. Как у вас это получилось? И в чем тогда была проблема у предыдущего руководства проекта?
— Да. Этот проект также был начат задолго до меня в 2008 году, однако, в силу неэффективного управления и нерациональных проектных решений имел большие проблемы с экономикой и был убыточным для компании. На момент моего прихода предыдущая проектная команда была уволена. В планируемом к вводу в 2016 году комплексе из 9 зданий к 2017 году было построено 2, а Центральное здание комплекса, предполагавшееся для переезда в него Правительства города, было в состоянии отделки. Потребовалось приложить массу усилий, чтобы пересмотреть отношения с подрядчиками и обеспечить передачу городу правительственного здания, открытие которого состоялось в 2018 году под моим руководством.
В дальнейшем, моя компания планировала отказаться от продолжения строительства комплекса, продав участок другим девелоперам в силу высоких затрат. Но доказал Совету Директоров, что проект должен остаться в компании и будет успешным несмотря, на предыдущий негативный опыт. Лично возглавив данный проект и собрав рабочую группу архитекторов, конструкторов и маркетологов, я пересмотрел проектные решения остальных зданий комплекса и смог сократить стоимость строительства с 15 до 11 млрд рублей за счет переработки подземной части, особенной дорогой в Санкт-Петербурге.
Строительство комплекса возобновилось в 2019 году, и весь объект стал по праву знаковым для всего города. Кстати, в этом году в этом комплексе «Невская Ратуша» была осуществлена крупнейшая в истории России сделка по аренде коммерческой недвижимости с Газпромнефтью площадью 80 000 квадратных метров.
«СП»: — Проект поселка «Березки» на Рублевке — тоже достался вам в рамках антикризисного управления после предыдущей команды. Какие были трудности там?
— Да, я тогда как раз стал директором по девелопменту в Галс-Девелопмент. Особенностью проекта было полное отсутствие продаж, хотя поселок был уже построен и имел все коммуникации. Дома более 5 лет стояли непроданные и постепенно приходили в упадок. Когда я весной 2019 года приехал знакомиться с проектом и посмотрел поселок мне стало очевидно, что есть большая диспропорция между высокой ценой объектов — в среднем от 100 млн руб и качеством среды — рекреации и инфраструктуры.
Тогда я выдвинул идею, что большие и красивые дома это не главное, и предложил разработать проект переделки всего благоустройства и рекреации поселка. Нанял на работу руководителя проекта, который как раз специализировался на налаживании инфраструктуры. В течение полутора лет были проведены масштабные мероприятия по устройству зеленых насаждений, появились спортивные площадки, детские игровые городки, благоустроена набережная. Мы запустили школу, садик и хоккейный спортивный центр. Это было то, что нужно: продажи резко пошли вверх и в течение 2 лет поселок был продан.
«СП»: — Вы упомянули о важности конкретных специалистов, команды, которая работает над проектом. Как вы ее набираете?
— Команды на различные проекты я подбирал уже раз десять, поэтому кое-что в этом понимаю. Самое сложное- это определить правильную организационную схему, и потом уже наполнять ее людьми. Более того, по мере их подбора могут быть определенные изменения для повышения эффективности взаимодействия. В управлении сложными проектами система управления должна подстраиваться под процесс, а не наоборот. Все знаковые проекты разные, это факт. И в каждом есть свои особенности, например, один требует работы с памятниками, другой — сложной работы с подземной частью, третий очень сложный с точки зрения инженерных систем или конструктивных решений. Нельзя одним набором людей решить все эти проблемы, нужно каждый раз креативить, чем собственно я и занимался все эти годы. При этом, основной принцип отбора людей — это базовое профильное образование и опыт предыдущей работы и желание развиваться. Если все это есть и соответствует критериям проекта, то этот человек будет членом моей команды.
«СП»: — Будем надеяться, что такие команды «вытянут» нашу строительную отрасль и в этот кризис. Кстати, каков ваш прогноз на будущее, чего нам ждать?
— Строительная отрасль всегда являлась для России одной из ключевых с точки зрения влияния на экономику через стимулирование внутреннего спроса. Поэтому, я не вижу никаких предпосылок к строительному апокалипсису. Уверен, что в будущем это влияние будет востребовано еще больше, и стройка продолжит быть востребованной отраслью. Что касается продуктовых аспектов строительной деятельности, то тут, я думаю, нас ждут изменения. Спрос в жилом секторе частично сместится в новые виды жилья — такие как малоэтажное строительство и комплексные ИЖС, которые смогут дать людям возможность нового формата жизни. Кризис закончится, как и все остальные. А дом и уют — останутся. И мы в это внесем свою лепту.
